Mortgage credit directive - MCD

2018 — 2019

¿En qué normas se concreta esta iniciativa?

En la Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, conocida en el mercado como MCD (por sus siglas del inglés mortgage credit directive). Esta directiva busca aumentar la protección de los consumidores que formalicen contratos de crédito o préstamo para bienes inmuebles (referidos a continuación como contratos de crédito).

La iniciativa se completa con el Reglamento Delegado 1125/2014, si bien la Comisión Europea está habilitada para adoptar más actos delegados o de nivel 2.

En España, la directiva se ha transpuesto por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, desarrollada por el Real Decreto 309/2019, la Orden ECE/482/2019 e instrucciones de la DGRN del 13 y 14 de junio de 2019.

¿Cuáles son las fechas clave?

La Ley 5/2019 entró en vigor el 16 de junio de 2019, fecha desde la que, con carácter general, las entidades deben cumplir con sus obligaciones.

No obstante, las normas de transparencia en la comercialización de créditos inmobiliarios y las de comprobación del cumplimiento de la transparencia material entran en vigor al finalizar los plazos transitorios previstos en los desarrollos reglamentarios de la ley, que son:

  • 29 de julio de 2019, para los requisitos de conocimientos y competencia, si bien hasta el 16 de junio de 2020 el personal que no disponga de ellos podrá prestar los servicios bajo supervisión del personal que sí los cumpla.
  • 29 de julio de 2019, fecha desde la que el prestamista, el intermediario de crédito o su representante designado deben facilitar a prestatarios y garantes el modelo de ficha de advertencias estandarizadas (FiAE).
  • 1 de agosto de 2019, fecha en que finaliza el plazo extra concedido a las entidades para que puedan remitir al prestatario y garantes la información precontractual por canales distintos a los medios telemáticos previstos en la ley.

Los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios (que no sean entidad de crédito o establecimiento financiero de crédito) y que vinieran ya realizando las actividades reguladas por la Ley 5/2019 deben solicitar su inscripción en el registro de Banco de España (o, en su caso, de la Comunidad Autónoma correspondiente) hasta el 16 de septiembre de 2019.

¿A qué entidades afecta?

A todas las personas y entidades que concedan los siguientes contratos de crédito con carácter profesional, cuando el prestatario, el fiador o el garante sea una persona física:

  • los garantizados por bienes inmuebles de uso residencial;
  • los destinados a adquirir o renovar bienes inmuebles residenciales, y
  • los dirigidos a adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

La directiva es igualmente aplicable a los intermediarios de crédito de estos tipos de contrato, que son objeto de registro y supervisión (en nuestro país por el Banco de España o del organismo competente de la comunidad autónoma, según su ámbito de actuación).

¿Cuáles son los principales efectos?

Las entidades afectadas deben realizar los siguientes pasos:

  1. Revisar sus procedimientos de evaluación de la solvencia del solicitante del crédito (basándose más en sus ingresos, gastos y capacidad económica que en el valor presente o futuro del inmueble).
  2. Definir su modelo de asesoramiento en contratos de crédito inmobiliario y adaptar toda la documentación relativa a este servicio.
  3. Facilitar al consumidor información precontractual normalizada mediante una ficha denominada FEIN (ficha europea de información normalizada) y una ficha de advertencias estandarizadas (FiAE), además de la ficha de información precontractual (FIPRE).
  4. Facilitar al cliente, como parte de la información precontractual, una copia del proyecto de contrato.
  5. Remitir la información precontractual también al notario elegido por el prestatario, por medios telemáticos y al menos 10 días antes de la firma del contrato, para que el notario verifique el cumplimiento del principio de transparencia material por el prestamista.
  6. Revisar el cálculo de la tasa anual equivalente (TAE), que contendrá intereses, comisiones, impuestos, coste de posibles intermediarios, tasación, seguros y otros gastos, exceptuando los gastos notariales.
  7. Revisar las comisiones máximas que las entidades aplican por reembolso o amortización anticipada total o parcial de un crédito inmobiliario.
  8. Permitir el cambio de la divisa de referencia de los créditos.
  9. Revisar sus acuerdos con intermediarios de crédito, para determinar su encaje en el nuevo régimen y el cumplimento de sus obligaciones.
  10. Formar a la red para que alcance unos requisitos mínimos de conocimiento y competencia.
  11. Establecer políticas retributivas para la red compatibles con una gestión sana y eficaz del riesgo.
  12. Analizar sus prácticas de vinculación. En las ventas vinculadas, el contrato de préstamo inmobiliario no se ofrece al prestatario por separado del resto de productos que forman parte del paquete ofrecido junto con el préstamo, mientras que en las ventas combinadas sí. En general, se prohíbe la práctica de las ventas vinculadas, si bien se puede permitir cuando la entidad demuestre al supervisor que esa venta vinculada es beneficiosa para el consumidor. En el caso de los seguros, se puede exigir al consumidor la contratación de una póliza para garantizar el reembolso del crédito o asegurar el valor de la garantía, pero el consumidor siempre podrá elegir al proveedor de ese seguro. Las ventas combinadas  se permiten, sujetas a determinados requisitos de transparencia.

Para seguir la evolución de esta iniciativa, consultar el apartado de documentos vinculados.

Si desea consultar algunas de las siglas citadas en este documento o habituales en el sector, ver también el apartado de documentos vinculados.

Si desea más información, no dude en contactar con finReg360 por cualquiera de las vías disponibles (ver pie de página).