Criterios de la Dirección General de los Registros y del Notariado en relación con los contratos de crédito inmobiliario

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha emitido con fechas 13 y 14-6-2019 tres instrucciones relativas a determinadas obligaciones de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

El objetivo de estas instrucciones es aclarar ciertas dudas interpretativas de la norma que se han planteado a raíz de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 el 16-6-2019.

Las aclaraciones afectan a los siguientes ámbitos:

1. Prórroga del plazo para la adaptación a los medios telemáticos seguros en relación con la preparación del acta de información previa.
2. Tratamiento de las operaciones en las que se haya entregado la documentación precontractual con anterioridad al 16-06-2019 y se haya otorgado escritura tras dicha fecha.
3. Aclaraciones de cuestiones específicas sobre la escritura y el depósito del acta de información previa.

El contenido más relevante de estas instrucciones es el siguiente:

1. Instrucción de 14-06-2019, de la DGRN, sobre el uso de las plataformas informáticas de las entidades financieras y gestorías, para la tramitación de la información previa a las escrituras de préstamo hipotecario, en los días siguientes a la entrada en vigor de la Ley 5/2019

La Ley 5/2019 establece la obligación de contar con un acta elaborada por el notario que verifique, antes de la contratación del préstamo, que el prestamista ha entregado la documentación e información precontractual diez días antes de la contratación.

Asimismo establece que, para la preparación del acta, será necesario contar con un canal de comunicación entre el notario y prestamista a través de medios telemáticos seguros.

Sin embargo, dado que las entidades no han logrado poner en marcha antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 dichos canales de comunicación, se ha concedido un nuevo plazo de adaptación hasta el 31-07-2019. Durante esta prórroga, las entidades podrán utilizar otros canales como la entrega en papel, en correo electrónico u otros medios que aporten seguridad.

2. Instrucción de 14-06-19, de la DGRN, sobre la firma de operaciones cuya comercialización, oferta y entrega al consumidor de la información se han desarrollado bajo la vigencia de la normativa anterior, formalizándose el préstamo tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019

Se aclara que aquellas operaciones cuya documentación precontractual se hubiera presentado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, pero cuya escritura pública se ha otorgado tras dicha fecha, no se verán afectadas por la Ley 5/2019 y, por tanto, no será necesaria el acta previa de información siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

• Se acredite que la Ficha de Información Personalizada (FIPER) o la oferta vinculante fue emitida antes del 16-6-2019.
• Se acredite que el prestatario acepta dicha oferta sin modificaciones dentro del plazo de vigencia de la misma y antes del 16-06-2019.

En cualquier otro caso en el que no se cumplan estos requisitos, resultará imprescindible la formalización del acta previa de información.

3. Instrucción de 13-06-2019, de la DGRN, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019

En esta Instrucción se resuelven las siguientes cuestiones:

1. La necesidad de que en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario y en su inscripción registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de contratación
   • Se confirma que es necesario que el notario y el registrador de la propiedad controlen, tanto al autorizar como al inscribir, que se ha producido el depósito de las condiciones generales de contratación por tratarse de una norma imperativa. Además, se concreta el carácter gratuito de dicho control.
2. La forma o contenido del depósito
   • Las entidades financieras podrán optar por depositar cada uno de los modelos íntegros de contrato o los formularios de cláusulas ordenadas por materias o por cualquier otro criterio.
3. Tratamiento que debe darse en caso de que las cláusulas del préstamo formalizado en escritura pública difieran de las que fueron depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación
   • Se aclara que el control notarial y registral sobre el depósito de las condiciones generales de contratación se ciñe a comprobar que el mismo se ha producido formalmente respecto de aquellas cláusulas que sean “condiciones generales de la contratación”. Por lo que, si se producen discordancias, se deberán a que esa estipulación tiene carácter particular y no general.