La Comisión inicia la revisión de la directiva de crédito inmobiliario

La Comisión Europea ha emitido, el 11-5-2021, su informe de propuesta de revisión de la Directiva 2014/17/UE,¹ sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, también conocida  como MCD (por las siglas inglesas de mortgage credit directive).

El informe es el primer paso para la revisión de la directiva, en el que la Comisión proporciona al Parlamento Europeo y al Consejo una valoración de su aplicación práctica y de los retos a los que se enfrenta, y evalúa su contribución para:

• proteger a los consumidores,
• crear un mercado único para los créditos inmobiliarios, y
• promover la estabilidad financiera.

El siguiente paso será una consulta pública, también lanzada por la Comisión.

A continuación, resumimos los aspectos más relevantes del informe en los puntos citados:

Protección a los consumidores

La Comisión entiende que la MCD ha contribuido a aumentar el nivel de protección y de confianza de los consumidores en el mercado de los créditos hipotecarios. Pero identifica limitaciones, como las siguientes:

1. El modelo normalizado de información precontractual (FEIN, por sus siglas inglesas) es complicado para los consumidores, al tener que entender cierta información compleja y extensa, como el cálculo de la TAE. Además, se ha observado que, en muchas ocasiones, el FEIN se remite tarde y no siempre de forma gratuita.
2. Los requisitos de divulgación exigibles a los prestamistas presentan ciertas incompatibilidades con los avances en digitalización,  en particular, en la publicidad en línea o con dispositivos electrónicos.
3. El período de reflexión, adoptado por la mayoría de los Estados miembros, es insuficiente para determinados consumidores.
4. Las prácticas de ventas vinculadas que no cumplen con los requerimientos definidos por la norma continúan produciéndose, en especial para productos de seguro.
5. El derecho de los consumidores a convertir el préstamo a una moneda alternativa ha reducido la concesión de préstamos en moneda extranjera.
6. Las exigencias sobre el derecho al reembolso anticipado y, en particular, el importe de la compensación requerido desalientan a los consumidores para ejercerlo.
7. La ausencia de garantías para los consumidores ante la cesión del contrato de crédito a terceros, asunto sobre el que la Comisión presentará una propuesta legislativa.²

Mercado único para los créditos inmobiliarios

La MCD contribuyó, a juicio de la Comisión, a promover unas condiciones de competencia más equitativas entre los Estados miembros, con unos requisitos mínimos en la concesión de créditos transfronterizos. No obstante, considera que estos avances están lejos de la creación de un mercado único de créditos inmobiliarios.

Para ese fin, la Comisión destaca varios aspectos:

1. Las barreras en la concesión transfronteriza de créditos inmobiliarios, por los distintos criterios nacionales sobre ámbitos no cubiertos por la MCD  (sistemas fiscales, derecho contractual o registro de la propiedad). Además, los consumidores optan, en general, por prestamistas de su país.
2. Las plataformas en línea que fomentan los préstamos entre particulares y la financiación participativa, que podrían tener importantes implicaciones en un futuro próximo y que, por ello, requieren un seguimiento continuo de su evolución para una previsible regulación a este efecto.
3. El acceso a las bases de datos entre prestamistas de distintos Estados miembros se ve obstaculizado por el principio de reciprocidad y por las diferencias en su contenido.
4. La ausencia de un marco jurídico específico que fomente el cambio de crédito hipotecario propicia prácticas comerciales que desincentivan la movilidad de los consumidores e impiden que se beneficien de mejores ofertas disponibles en el mercado.
5. Los registros de intermediarios de crédito con pasaporte de la UE no son fácilmente accesibles y su contenido difiere entre Estados miembros.

No obstante, la Comisión reconoce que el avance en la digitalización y el mayor número de consumidores con conocimientos digitales y financieros podrían fomentar la concesión de créditos hipotecarios transfronterizos.

Estabilidad financiera

Aunque la estabilidad financiera no es un objetivo perseguido por la MCD, esta ha contribuido a que los consumidores reciban préstamos más acordes con su capacidad financiera y, por tanto, se reduzca el nivel de endeudamiento.

No obstante, la Comisión entiende que es preciso analizar los efectos de la crisis provocada por la pandemia de la COVID-19, para aportar una conclusión sobre estos.

Registros de créditos

Por último, la Comisión descarta ampliar el marco de supervisión de los registros de créditos, al entender que ya disponen de un grado de supervisión suficiente por las autoridades de protección de datos.