Publicada en el BOE la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

El 16-3-2019 se publicó en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que transpone de manera parcial la Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

La ley busca proteger a las personas físicas que sean deudoras, fiadoras o garantes de préstamos garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Refuerza por ello las obligaciones que deben cumplir los prestamistas (sean o no entidades de crédito), los intermediarios de crédito inmobiliario y los representantes designados (para abreviar, referidos todos en esta alerta como “sujetos obligados”).

La ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, esto es, el día 16-6-2019. No obstante, las normas de transparencia en la comercialización de crédito inmobiliario y de comprobación del cumplimiento de la transparencia material no entrarán en vigor hasta el desarrollo reglamentario de las especificaciones de los medios telemáticos para la remisión de los documentos al notario.

La ley introduce múltiples novedades que afectan al modelo de negocio de prestamistas e intermediarios, algunas de las cuales detallamos a continuación.

Normas de transparencia

1. Información precontractual. Los sujetos obligados deben entregar la información precontractual al prestatario o potencial prestatario como mínimo diez días naturales antes de la firma del contrato, compuesta por determinada documentación mínima. En concreto, es obligatorio entregar la ficha europea de información normalizada (FEIN), que constituye una oferta vinculante, y la ficha de advertencias estandarizadas (FiAE), que informa de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes. La documentación precontractual, junto a la manifestación firmada por el prestatario en la que declare que ha recibido la documentación y que se le ha explicado su contenido, debe remitirse también al notario elegido por el prestatario, por medios telemáticos seguros.
2. Comprobación por los notarios del cumplimiento del principio de transparencia material. Durante el plazo de diez días referido, el prestatario debe de comparecer ante el notario por él elegido. El notario debe verificar el cumplimiento de los requisitos de carácter precontractual, haciéndolo constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario. En el acta deben asimismo constar las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario, y que el notario le ha prestado asesoramiento individualizado sobre las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FiAE. Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario debe responder a un test para concretar la documentación entregada y la información dada.
3. Ventas vinculadas. Se prohíben las ventas vinculadas, salvo en determinados casos como los siguientes: (i) pólizas de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del préstamo, (ii) seguros de daños en el inmueble hipotecado y (iii) resto de los seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En cualquier caso, el prestamista debe aceptar pólizas alternativas que ofrezcan condiciones y prestaciones equivalentes, tanto en la suscripción inicial como en cada renovación.
4. Préstamos denominados en moneda extranjera. Si el préstamo se denomina en moneda extranjera, el prestatario tiene derecho a convertirlo a la moneda en la que perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, o la del Estado miembro en el que sea residente al celebrar el contrato o al solicitar la conversión. También tiene derecho a que se le informe de manera periódica del importe adeudado con el desglose del incremento que en su caso se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión.
5. Reparto de gastos. La ley detalla las reglas de reparto de gastos, en los siguientes términos:
   • Los gastos de tasación del inmueble corresponden al prestatario y los de gestoría al prestamista.
   • El prestamista asume el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
   • Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponden al prestamista.
   • El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de acuerdo con la normativa tributaria aplicable.

Conocimientos, competencia y remuneración

1. Requisitos de conocimientos y competencia del personal. El personal de los sujetos obligados debe contar con los conocimientos y competencias necesarios y actualizados sobre los productos que comercializan, y, en especial, sobre la elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo, la actividad de intermediación la prestación de asesoramiento, en su caso, y la ejecución de los contratos. El requisito de conocimientos y competencia también es aplicable a los servicios accesorios incluidos en los contratos de préstamo y a los productos de venta vinculada o combinada.
2. Política de remuneración. Entre otros requisitos, la política remunerativa debe incorporar medidas para evitar los conflictos de intereses, en particular para que la remuneración no dependa de la cantidad o de la proporción de solicitudes aceptadas. Los procedimientos internos de los prestamistas para la aplicación de las políticas de remuneración del personal responsable de la evaluación de la solvencia y de la concesión de los préstamos deben establecer medidas detalladas para evitar que alguno de los siguientes factores sea el de mayor ponderación en la remuneración: un tipo determinado de contratos de préstamo, el tipo de interés o los servicios accesorios.

Reembolso y vencimiento anticipado e intereses de demora

1. Reembolso anticipado. En caso de reembolso o amortización anticipada, total o parcial, la compensación o comisión a favor del prestamista no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con los siguientes límites:
   • Durante los cinco primeros años del préstamo: 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.
   • Durante los tres primeros años del préstamo: 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente.
2. Vencimiento anticipado. Para que se pueda producir el vencimiento anticipado del préstamo, la parte impagada por el prestatario debe ser al mínimo la siguiente:
3. Durante la primera mitad del préstamo: el 3 % del capital concedido. Se considera cumplido este requisito si las cuotas vencidas y no satisfechas equivalen a 12 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
4. Durante la segunda mitad del préstamo: el 7 % del capital concedido. Se considera cumplido este requisito si las cuotas vencidas y no satisfechas equivalen a 15 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses. Asimismo, el sujeto obligado debe requerir al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento.
5. Intereses de demora. El interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, que solo puede devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.

Registro de los intermediarios de crédito inmobiliario.

1. Para poder realizar su actividad, los intermediarios de crédito inmobiliario deben estar inscritos previamente, bien en el registro de intermediarios del Banco de España, bien en el registro a cargo del órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma (si el intermediario opera exclusivamente con prestatarios domiciliados dentro del ámbito territorial de una sola de ellas).
2. Para obtener la inscripción se añaden determinados requisitos, como que el intermediario cumpla con el nivel de conocimientos y competencia exigidos y que haya designado un representante frente al Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias (SEPBLAC). Por otro lado, se mantiene el requisito de garantía que ya existía y que exige que el intermediario disponga de un seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario para hacer frente a eventuales responsabilidades.
3. Reconocimiento de intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes. Los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios (que no sean entidad de crédito o establecimiento financiero de crédito) que vinieran realizando las actividades reguladas deben solicitar su reconocimiento en el plazo de seis meses; es decir, hasta el 16-9-2019. A estos efectos, deben realizar una evaluación del cumplimiento de los requisitos para su inscripción antes de solicitarla y la adjuntará a su solicitud de registro.

Régimen sancionador

1. El régimen sancionador es aplicable a los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios, de acuerdo con la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
2. La incoación y resolución del procedimiento sancionador corresponde al Banco de España o, si la entidad o persona infractora opera exclusivamente en el ámbito de una comunidad autónoma, al órgano correspondiente de esta, salvo en el caso de determinadas infracciones en las que la competencia corresponde en todo caso al Banco de España.