Se completa la transposición de la normativa de contratos de crédito inmobiliario

El 29-4-2019 se publicaron en el BOE:

1. el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera, y
2. la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

Con la aprobación de estas dos normas queda completada en España la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) no 1093/2010, cuya fecha límite de trasposición y aplicación finalizó el 21-3-2016.

Se resumen a continuación las principales cuestiones que abordan el real decreto y la orden, que se centran en completar el régimen jurídico del asesoramiento, las obligaciones de información que deben cumplir los prestamistas y regular los requisitos de conocimientos y competencia de prestamistas e intermediarios.

Con carácter general el real decreto y la orden ministerial entrarán en vigor el 16-6-2019.

A los efectos de esta Alerta conviene recordar que las referencias normativas a créditos se entienden realizadas también a préstamos, y viceversa.

Régimen general de la actividad de asesoramiento

• Se considera el servicio de asesoramiento como actividad distinta de la concesión e intermediación de créditos inmobiliarios y que debe ser objeto de un contrato específico.
• El asesor debe incluir en el contrato de asesoramiento cualquier retribución o ventaja, directa o indirecta, vinculada o no con los servicios de asesoramiento, que reciba de un prestamista o de un tercero, la periodicidad con la que la vaya a recibir y su cuantía (o, de no haberse pactado cuantía expresa, la fórmula o criterio empleado para determinarla).
• A los efectos anteriores, no se considera que tiene lugar un servicio de asesoramiento si los productos que el prestamista ofrece al prestatario son únicamente los del propio prestamista.

Régimen del asesoramiento independiente

• Se establecen los requisitos para que el asesoramiento pueda calificarse de independiente. Los asesores independientes deben:

1. tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de crédito disponibles en el mercado,
2. presentar al potencial prestatario al menos tres ofertas vinculantes de entidades prestamistas sobre cuyas condiciones le asesorará, y
3. no percibir remuneración alguna por esos servicios de asesoramiento de prestamistas o terceros interesados en la operación.

Información que debe facilitarse al prestatario durante la vigencia del crédito

• Se especifican las características generales de la información que el prestamista debe entregar al prestatario tras la firma del contrato.
• Se detalla la información periódica a incluir en cada liquidación de intereses o comisiones, así como la que debe recoger la comunicación anual que los prestamistas deben enviar cada mes de enero.
• Se establece el contenido de la notificación previa que ha de enviar el prestamista al prestatario para modificar el tipo de interés aplicable al préstamo.

Características de los medios telemáticos para el envío al notario de la documentación

• Se fijan los principios y requisitos técnicos que deben cumplir los medios telemáticos seguros que usen el prestamista y los intermediarios para remitir la documentación al notario designado. Corresponde a la Dirección General de los Registros y del Notariado la inspección de las plataformas empleadas.
• Se regula asimismo el procedimiento de remisión de la documentación entre el prestamista y el notario.

Conocimientos y competencia

• Se precisan los requisitos de conocimientos y competencia que debe cumplir el personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado y qué personal queda fuera de los mismos.
• Con carácter general, las actividades consistentes en informar, comercializar, adoptar decisiones de concesión de préstamos, elaborar o diseñar productos o sistemas de valoración del riesgo requieren la superación de módulos de formación inicial con un mínimo de 50 horas, mientras el desarrollo de la actividad de asesoramiento requiere un mínimo de formación inicial de 65 horas. Por otra parte, las exigencias de formación continua requieren un mínimo de 10 horas y 15 horas, respectivamente.
• La orden trata de evitar conflictos de interés en este ámbito, señalando que la formación y la certificación no podrá realizarse por la misma entidad o empresa.
• Los requisitos de conocimientos y competencia, recogidos en la orden, entran en vigor el 29-7-2019.
• Hasta el 16-6-2020, el personal que no disponga de los conocimientos y competencia requeridos podrá prestar los servicios bajo supervisión del personal que sí los cumpla, en los términos que indica la orden.

Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)

• La orden recoge el modelo de Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que el prestamista, el intermediario de crédito o su representante designado deben facilitar al prestatario a partir del 29-7-2019.