La importancia de la regulación y la supervisión financieras en el problema de la vivienda

La profunda crisis financiera de 2008 dejó una huella imborrable en nuestro país y cambió la forma en la que los políticos y las autoridades consideran los sectores inmobiliario y financiero. Pero, detrás de la imagen de que estos sectores son perversas maquinarias especulativas, hay empresas líderes, muchos empleos y muchos inversores minoristas. Es comprensible que se extremaran las precauciones, pero no deberíamos aceptar sin más que el miedo al pasado nos impida afrontar los desafíos del presente. El resultado patente es que, si bien es cierto que las tasas de natalidad son de las más bajas de la historia, la esperanza de vida sigue prolongándose, lo que, unido a la inmigración, provoca que la población siga creciendo. Además, en un entorno cada vez más globalizado, muchos europeos y latinoamericanos, originariamente no residentes en España, han invertido en nuestro país adquiriendo una vivienda como segunda o, incluso, primera residencia. Si nos comparamos además con muchos países de nuestro entorno, España destaca por ser un país en el que existe una preferencia por invertir en el sector inmobiliario.

Todo ello ha tensionado la demanda de viviendas y, sin embargo, no se ha construido lo suficiente para equilibrar el mercado. Y como en cualquier mercado, cuando la demanda supera ampliamente a la oferta, los precios crecen.

Hoy existe un consenso generalizado en torno a la idea de que España enfrenta un grave problema de acceso a la vivienda. Sin embargo, las instituciones parecen ignorar un hecho esencial: la raíz del problema está, principalmente, en la falta de oferta.

En lugar de afrontar esta realidad, durante años, probablemente como reflejo de la grave crisis inmobiliaria de 2008 que contagió al sector bancario y en general a todo el sector financiero, las políticas públicas han desincentivado la promoción inmobiliaria.

En los últimos años hemos sido testigos de propuestas variadas. Sin embargo, aunque algunas medidas, como las destinadas a limitar la excesiva presión turística en determinadas zonas concretas son loables, no atacan la raíz del problema. Debemos promover más viviendas, ya que ese es el único mecanismo efectivo para reducir la tensión en los precios del mercado inmobiliario, tanto de compraventa como de alquiler.

Y entre los actores que han contribuido, aunque de forma más silenciosa, a agravar esta situación, están las autoridades encargadas de regular y supervisar los mercados financieros. Recientemente hemos conocido la puesta en marcha de reglas más flexibles en cuanto al consumo de capital asociado a los préstamos promotores. Es una medida que seguro contribuirá positivamente a la construcción de vivienda.

No obstante, precisamente por la drástica reducción de financiación bancaria que se produjo en el mercado inmobiliario tras la crisis del 2008, el sector ha apelado a otras fuentes de financiación privada, a través de fondos de inversión o plataformas de financiación participativa, tanto de deuda como de equity.

Sin embargo, en España, canalizar inversión privada hacia la promoción inmobiliaria a través de vehículos regulados es, en la práctica, muy limitada. Instrumentos como los fondos de inversión a largo plazo europeos (FILPE) que, tras la reforma del reglamento europeo, en otros países financian proyectos inmobiliarios con seguridad y transparencia, se interpretan aquí de forma restrictiva por la Comisión Nacional del Mercado de Valores, que mantiene una actitud de extrema cautela que está impidiendo que estos instrumentos se usen de manera efectiva. Igualmente, los fondos que permitirían invertir en esta clase de activos, como las entidades de inversión colectiva de tipo cerrado (EICC), no pueden distribuirse más que a inversores profesionales.

El problema no es solo regulatorio. La fiscalidad también juega en contra. Ni los FILPE ni las EICC cuentan con las ventajas fiscales de otros fondos de inversión, que sí disfrutan en otras jurisdicciones de la Unión Europea. Esto desincentiva aún más la creación de instrumentos que inviertan en promoción inmobiliaria.

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El recuerdo de los errores del pasado no puede ocultar la acuciante necesidad de promover un mercado regulado y atractivo para financiar la construcción de vivienda con opciones acordes con la realidad económica y demográfica de nuestro país.

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Esta falta de alternativas reguladas tiene importantes consecuencias: De un lado, sustenta la excesiva dependencia bancaria, por tanto, la concentración de estos riesgos, y provoca que haya menos actores supervisando la actividad promotora, al contrario que en otros países, donde, por ejemplo, los gestores de fondos están más involucrados en el seguimiento de esta actividad. De otro, ampliar las vías de financiación mejoraría la competencia y, por tanto, fomentaría un sector más innovador, que construya mejores viviendas y precios más asequibles.

En tercer lugar, los promotores, al verse privados de la financiación necesaria, han recurrido a sociedades no reguladas que ofrecen menor protección y requieren de tiques de entrada más elevados. El resultado es que, a la postre, se desprotege a los inversores en general y se beneficia a unos colectivos sobre otros.

En otras palabras: la falta de un marco adecuado similar al de otros países de nuestro entorno, no solo deja desprotegidos a muchos inversores, sino que limita el volumen de capital que podría destinarse a financiar vivienda nueva. El ahorro privado existe, el interés por invertir en inmobiliario es enorme —España es un país donde la vivienda representa una parte sustancial del patrimonio de las familias—, pero las herramientas adecuadas para canalizar esa inversión de manera eficaz y segura o no existen o de manera incomprensible se limitan por nuestras autoridades.

Si nos acercamos a la perspectiva del comprador que más necesita una vivienda, la exigencia del 20 % al menos de ahorro previo no es fácil para muchas familias jóvenes, que empiezan en alquiler y que este no les deja ahorrar. No se ha avanzado mucho en opciones flexibles de devolución de los préstamos (como, por ejemplo, sí han logrado los bancos de los fabricantes de coches), o en fomentar cuotas crecientes o acompasadas con la evolución esperada de los ingresos de jóvenes durante los 30 años de la hipoteca. La fiscalidad tampoco ayuda a los compradores, no hay que entrar en mucho detalle.

Los temores de la banca con los inmuebles tienen el antecedente de las dificultades de gestionar parques enormes de viviendas adjudicadas, con unos costes y provisiones desmesurados. Los reguladores podrían facilitar las opciones de refinanciación sin que la adjudicación sea la única salida a las dificultades de pago, y también la digestión de esos inmuebles reduciendo las provisiones, fomentando la intervención de “servicers” y reduciendo los costes de todo tipo (impositivos en buena parte) asociados a la vivienda.

No estamos sugiriendo, por supuesto, que la supervisión financiera baje la guardia. Todo vehículo de inversión que financie promociones ha de someterse a controles estrictos de riesgos, de transparencia y de gobernanza. Los préstamos a compradores deben estar bien analizados, y no solo en la concesión, cuando se trata de plazos tan dilatados. Pero el recuerdo de los errores del pasado no puede ocultar la acuciante necesidad de promover un mercado regulado y atractivo para financiar la construcción de vivienda y de fomentar la compra o el alquiler con opciones acordes con la realidad económica y demográfica de nuestro país.

La mayor esperanza de vida, la inmigración creciente, el mayor número y la diversidad de familias o la globalización inmobiliaria no son fenómenos coyunturales. No vamos a desear que nuestros mayores vivan menos ni que la herencia sea la única vía de poseer una vivienda ni que España deje de ser un destino atractivo para la inversión internacional. Tendremos que manejar esta realidad con inteligencia para lograr viviendas suficientes, para proteger los barrios más vulnerables de la especulación desmedida y para promover viviendas accesibles, sostenibles e integradas en un modelo urbano equilibrado.

A pesar de las proclamas populistas o las soluciones de corto plazo, no hay alternativa real: si queremos facilitar el acceso a la vivienda como un derecho efectivo y a precios asequibles, hay que construir más viviendas. Y, para esto, necesitamos la ayuda de nuestros reguladores y supervisores financieros.