Medidas del RDL 11/2020: sobre la moratoria hipotecaria

La disposición final primera del Real Decreto Ley 11/2020,¹ publicado el 1-4-2020, concreta y modifica algunas de las medidas extraordinarias adoptadas por el Real Decreto Ley 8/2020,² publicado el 18-3-2020, relativas a la moratoria hipotecaria.

Las concreciones y modificaciones que se detallan a continuación entran en vigor el 2-4-2020.

Ampliación del ámbito de aplicación

Se amplía la aplicación de la moratoria de la deuda hipotecaria, inicialmente prevista solo para la adquisición de vivienda habitual, a la contraída para la adquisición de:

• inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales (para dar cobertura también a los autónomos); y
• viviendas distintas de la habitual, en situación de alquiler por quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19.

La moratoria se amplía también a los créditos y préstamos no hipotecarios, como son los créditos al consumo, si se cumplen ciertas condiciones. Igual que ocurre con las moratoria de la deuda hipotecaria, durante este periodo el acreedor no puede exigir el pago de la cuota ni tampoco devengar intereses.

Adaptación del estado de vulnerabilidad

Se adapta la forma de acreditar la vulnerabilidad económica por la situación generada por el estado de alarma. Así, se prevé que es suficiente, dadas las circunstancias, con una declaración responsable del beneficiario sobre su situación.

Plazo de la moratoria

El nuevo real decreto ley concreta el plazo de duración de la moratoria en tres meses, sin perjuicio de su posible  ampliación futura por el Gobierno. Este plazo no quedaba claro en el anterior real decreto ley.

Como ya se recogía en el Real Decreto Ley 8/2020, durante este periodo, no será aplicable la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.

Se clarifica también que las cuotas suspendidas no se deben liquidar una vez finalizada la suspensión, sino que todos los pagos futuros se deben posponer lo que haya durado la suspensión.

Formalización

Para la aplicación de la moratoria no será necesario acuerdo entre las partes ni novación contractual alguna. Sin embargo, el real decreto ley establece la obligación de elevar a escritura pública e inscribir en el Registro de la Propiedad dicha suspensión.

1. La inscripción tendrá plenos efectos frente a los acreedores intermedios inscritos, aunque no cuente con el consentimiento de estos.
2. Las escrituras no podrán formalizarse hasta que finalice el estado de alarma y se restablezca plenamente la libertad deambulatoria.
3. No obstante, esta formalización no es necesaria para que la solicitud surta efecto. Por tanto, la entidad acreedora debe materializar la solicitud en un máximo de 15 días, como ya indicaba el Real Decreto Ley 8/2020.
4. Las entidades acreedoras deberán hacer frente a los derechos arancelarios notariales y registrales, que se bonificarán en un 50 %.

Solo en el caso en el que se decida novar el contrato de deuda hipotecaria, se le incorporará la suspensión de las obligaciones contractuales impuesta por este real decreto ley así como el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión.

Comunicación al Banco de España

El Real Decreto Ley 11/2020 concreta el plazo y la información que las entidades acreedoras deben comunicar sobre las solicitudes y suspensiones concedidas al Banco de España, obligación ya prevista en el Real Decreto 8/2020.

Habilitación a las corporaciones locales

Por último se habilita a las corporaciones locales para que puedan utilizar el superávit de ejercicios anteriores para adoptar medidas de apoyo a colectivos vulnerables en materia de vivienda.