Del «activo prime» a la infraestructura social: el encaje del ELTIF 2.0 en la promoción inmobiliaria

Los fondos de inversión a largo plazo europeos (FILPE o ELTIF, por sus siglas en inglés) nacieron con dos misiones: canalizar el ahorro privado hacia la economía real —pymes, infraestructuras e inmobiliario (real estate)— y abrir, con ciertas condiciones, el acceso a inversores minoristas.

Los ELTIF son fondos de inversión cerrados, con un horizonte definido y con una vocación de iliquidez. Funcionan como “andamios” financieros para proyectos que tardan años en madurar.

Tras el escaso éxito inicial por su encorsetada política de inversión, el Reglamento (UE) 2023/606, conocido como ELTIF 2.0, amplió el abanico de los activos reales aptos para la inversión (incluida la vivienda y la infraestructura social) y eliminó limitaciones a la inversión.

En España, y es de agradecer, la CNMV ha ido flexibilizando sus criterios y permite la inversión en activos reales sin necesidad de que estén afectos a una actividad productiva, siguiendo la interpretación de otras autoridades europeas y el propio tenor literal de la normativa. El debate ya no es si estos vehículos pueden invertir en el sector inmobiliario, sino la finalidad que se les dé: no es lo mismo comprar una vivienda exclusiva (trophy asset) en la calle Velázquez de Madrid que usar el ELTIF para “coser” la ciudad promoviendo barrios verdes, viviendas asequibles o rehabilitaciones que permitan un consumo energético más eficiente.

Y todo impulso es poco para minorar el problema de la vivienda en España. Es necesario que existan vehículos regulados que puedan canalizar el ahorro de los inversores con garantías suficientes hacia el sector inmobiliario. Si no incrementamos la construcción de vivienda nueva, es sencillamente imposible que los precios de las viviendas se estabilicen.

¿Qué falta para dar ese salto con esos vehículos en España? Un último tornillo.

Qué cambió con el ELTIF 2.0

El reglamento ELTIF 2.0 no es un simple maquillaje. En cuanto a los activos inmobiliarios, clarifica qué entiende por activos reales al permitir la pura promoción inmobiliaria para su venta posterior sin necesidad de que el activo en sí mismo quede afecto a una actividad productiva como el alquiler. Esto permite cubrir un espacio al que no llegan otros vehículos, como las SOCIMI, los fondos inmobiliarios o las entidades de capital riesgo.

Además, el legislador europeo eliminó ciertos límites que empujaban a grandes activos y a fondos de gran tamaño, que dificultaban la diversificación y la búsqueda de activos atractivos.

En cuanto al apalancamiento, adopta un enfoque más realista: distingue los vehículos con minoristas de los solo para profesionales y exige una política de deuda coherente con la duración y los hitos de desarrollo del activo.

El gris importa

Estos fondos procuran movilizar el ahorro hacia la economía real con una marcada utilidad social. Por eso, el “trophy asset” en una calle de alto nivel que apenas aporta oferta de vivienda encaja peor con la finalidad de estos instrumentos. En cambio, contribuir a un barrio verde, con vivienda asequible, a una rehabilitación energética profunda o al fomento de espacios públicos sí constituyen infraestructuras sociales que generan externalidades positivas, y, por tanto, que corrigen la falta de oferta.

Convendría no caer en demagogias y aclarar estos conceptos que, en el límite, pueden permitir unas estrategias y prohibir otras, sin reglas claras.

Un acceso bien armado del minorista

La normativa abre la puerta al ahorro minorista, pero este tiene que ir con arnés; es decir, una evaluación obligatoria de la idoneidad —que difícilmente puede entenderse sin un proceso de asesoramiento o de gestión de carteras—, unas advertencias reforzadas y una documentación que explique, sin rodeos, la duración y la naturaleza ilíquida de estos productos.

La fiscalidad: el cuello de botella

Sin embargo, todo lo anterior se queda a medio camino sin una fiscalidad atractiva, escollo ya salvado en todos los países de nuestro entorno. Hoy, el ELTIF tributa como cualquier sociedad mercantil y tampoco existen incentivos en la fiscalidad del inversor.

Además, esto provoca un doble efecto negativo: por un lado, menos construcción de vivienda y, por otro, menos industria financiera en España, puesto que nuestros gestores optan por constituir estos fondos en otras jurisdicciones.

Si realmente se quiere atajar el problema de la vivienda con todos los medios disponibles, estas iniciativas deben impulsarse no solo desde la regulación, sino también con el apoyo de la Administración tributaria.

El mensaje es simple: el ELTIF 2.0 pone el andamio; pero Hacienda debe facilitar la carga. Una fiscalidad que permita el desarrollo de este tipo de fondos en España no es un regalo al ladrillo, es una solución para el problema de la vivienda.